Rostock, den 22.04.2025
Erbpacht: Was Sie als Käufer oder Eigentümer unbedingt wissen sollten
Ob beim Hauskauf oder bei einer Investition in eine Immobilie – der Begriff Erbpacht taucht immer wieder auf und wirft oft Fragen auf. Was bedeutet es, wenn Sie eine Immobilie nicht mit dem Grundstück, sondern auf Erbpachtbasis erwerben? Welche rechtlichen und finanziellen Folgen ergeben sich daraus für Sie? Und worauf sollten Sie achten, bevor Sie einen Erbpachtvertrag unterschreiben?
In diesem Artikel erfahren Sie, was hinter dem Begriff steckt, welche Vor- und Nachteile Erbpacht mit sich bringt und wie Sie fundierte Entscheidungen treffen können – egal ob Sie kaufen, bauen oder verkaufen möchten.
Was ist Erbpacht?
Erbpacht – korrekt bezeichnet als Erbbaurecht – ist das zeitlich begrenzte Recht, auf einem Grundstück zu bauen oder eine bestehende Immobilie zu nutzen, ohne das Grundstück selbst zu besitzen. Stattdessen zahlen Sie dem Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Erbpachtzins.
Dieses Nutzungsrecht wird in der Regel für bis zu 99 Jahre gewährt und im Grundbuch eingetragen. Der Erbbaurechtsnehmer (also Sie als Käufer) erwirbt dadurch nahezu dieselben Rechte wie ein klassischer Eigentümer – allerdings ohne Eigentümer des Bodens zu sein.
Wer vergibt Erbpachtgrundstücke?
Erbpacht wird häufig von Institutionen vergeben, die nicht verkaufen möchten, wie zum Beispiel:
- Kirchen
- Stiftungen
- Kommunen und Städte
- Private Grundstückseigentümer mit langfristiger Perspektive
Diese behalten das Grundstück in ihrem Eigentum, möchten es aber wirtschaftlich nutzbar machen.
Vorteile der Erbpacht für Sie als Käufer
Mehr Immobilie für weniger Geld
Ein großer Vorteil für Sie: Die Anschaffungskosten sind oft deutlich niedriger, da Sie nur für das Haus und nicht für das Grundstück zahlen. Dadurch ergeben sich folgende Pluspunkte:
- Niedrigerer Kaufpreis
- Bessere Finanzierungschancen, insbesondere für junge Familien
- Möglichkeit, in zentralen Lagen zu wohnen, die sonst unerschwinglich wären
- Langfristige Planungssicherheit durch vertraglich festgelegte Laufzeit
Mögliche Nachteile und Risiken der Erbpacht
Was Sie vor Vertragsabschluss beachten sollten
Trotz der finanziellen Vorteile bringt Erbpacht auch Herausforderungen mit sich:
- Monatliche Erbpachtzinsen: Diese Zahlungen sind verpflichtend und können im Laufe der Jahre steigen.
- Vertragsende: Nach Ablauf des Vertrags kann der Grundstückseigentümer das Grundstück zurückfordern – samt Immobilie, gegen eine oft geringe Entschädigung.
- Eingeschränkte Wertsteigerung: Erbbaurechte sind auf dem Markt schwerer verkäuflich als klassisches Eigentum.
- Abhängigkeit vom Grundstückseigentümer: Änderungen, Modernisierungen oder Verkäufe müssen oft genehmigt werden.
Tipp: Achten Sie auf Nachfolgeregelungen im Vertrag – vor allem, was nach Ablauf des Erbbaurechts mit dem Gebäude passiert.
So berechnen Sie den Erbpachtzins
Der Erbpachtzins beträgt in der Regel 3–5 % des aktuellen Bodenwerts. Ein Rechenbeispiel:
- Bodenwert: 250.000 €
- 4 % Erbpachtzins = 10.000 € jährlich
- Monatliche Belastung: ca. 833 €
Hinweis: Der Erbpachtzins kann in vielen Verträgen alle 10 oder 15 Jahre angepasst werden – meist orientiert an der Bodenwertentwicklung.
Erbpacht beim Verkauf: Das sollten Sie wissen
Wie sich das Erbbaurecht auf den Immobilienwert auswirkt
Wenn Sie eine Immobilie mit Erbpacht verkaufen möchten, sollten Sie Folgendes beachten:
- Der Restlaufzeit des Erbpachtvertrags beeinflusst den Verkaufspreis stark.
- Banken finanzieren Erbpachtimmobilien seltener oder nur eingeschränkt, vor allem bei kurzen Restlaufzeiten.
- Transparenz im Exposé ist wichtig – geben Sie die Höhe des Erbpachtzinses und die Laufzeit klar an.
Möwe Immobilien unterstützt Sie gerne dabei, eine marktgerechte Bewertung durchzuführen und potenzielle Käufer umfassend zu informieren.
Fazit: Erbpacht ist eine Chance – mit klaren Regeln
Die Erbpacht kann eine attraktive Alternative zum klassischen Immobilienkauf sein, insbesondere bei steigenden Grundstückspreisen. Sie profitieren von niedrigeren Einstiegskosten und langfristiger Planungssicherheit – sollten aber auch die vertraglichen Rahmenbedingungen genau prüfen. Mit der richtigen Beratung und einem fundierten Vertrag ist Erbpacht eine spannende Option für viele Immobilieninteressierte. Möwe Immobilien steht Ihnen gerne als kompetenter Partner zur Seite, wenn es um Kauf, Verkauf oder Bewertung von Erbpachtimmobilien geht.
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