Ob innerhalb der Familie, als Altersvorsorge oder zur Nachlassregelung – es gibt viele Gründe, warum eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt übertragen werden soll. Doch ganz gleich, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben möchten: Die Übertragung sollte rechtlich korrekt, steuerlich sinnvoll und individuell durchdacht sein.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Immobilienübertragung es gibt, welche Vor- und Nachteile jede Variante hat und wie Sie Fallstricke vermeiden – mit konkreten Tipps aus der Praxis von Möwe Immobilien.
Was bedeutet die Übertragung einer Immobilie?
Die Übertragung einer Immobilie beschreibt den rechtlichen Vorgang, bei dem das Eigentum an einem Grundstück, Haus oder einer Wohnung auf eine andere Person übergeht. Dies kann durch:
Verkauf (Kaufvertrag mit Gegenleistung),
Schenkung (unentgeltlich),
Erbschaft (nach dem Tod des Eigentümers) oder
Überlassung (oft mit Nießbrauch oder Wohnrecht)
geschehen. Jeder dieser Wege hat unterschiedliche steuerliche, rechtliche und finanzielle Auswirkungen.
Immobilie verkaufen: Übertragung gegen Kaufpreis
Der klassische Weg – besonders bei Fremdübertragungen
Wenn Sie Ihre Immobilie gegen einen Kaufpreis übertragen, geschieht dies über einen notariellen Kaufvertrag. Der Käufer wird erst dann als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, wenn:
-der Kaufpreis gezahlt wurde,
- die Auflassung erklärt wurde (notariell) und
- die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde.
Tipp: Als Verkäufer sollten Sie sich absichern – z. B. über eine Notaranderkonto-Lösung oder eine Finanzierungsbestätigung.
Immobilie verschenken: Steuerfreie Übergabe innerhalb der Familie?
Schenkung zu Lebzeiten als Teil der Nachlassplanung
Die Schenkung einer Immobilie ist besonders innerhalb der Familie beliebt, um Erbschaftssteuer zu sparen und Verhältnisse frühzeitig zu regeln.
Vorteile:
- Nutzung von Steuerfreibeträgen (z. B. 400.000 € pro Kind, alle 10 Jahre)
- Übertragung zu Lebzeiten – mit Einfluss auf Nutzung und Verteilung
- Vermeidung von Streit im Erbfall
Wichtig: Auch bei Schenkung ist ein notarieller Vertrag und Grundbuchänderung erforderlich.
Tipp: Sie können sich ein Nießbrauchrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen, um abgesichert zu bleiben.
Immobilie vererben: Übertragung nach dem Tod
Wenn kein Testament existiert, gilt die gesetzliche Erbfolge
Wird eine Immobilie vererbt, geht sie mit dem Tod des Eigentümers auf die Erben über. Ohne Testament tritt die gesetzliche Erbfolge ein – was nicht immer im Sinne des Verstorbenen ist.
Tipp: Mit einem klar formulierten Testament oder Erbvertrag können Sie Streit vermeiden und die Übertragung gezielt gestalten.
Achten Sie außerdem auf die Erbschaftssteuer: Auch hier gelten Freibeträge wie bei der Schenkung. Ist die Immobilie jedoch vermietet oder über dem Freibetrag, können Steuern fällig werden.
Immobilienüberlassung: Die „Mischform“ mit Wohn- oder Nutzungsrecht
In vielen Familien wird eine Immobilie an Kinder überlassen, während die Eltern weiterhin darin wohnen oder Mieteinnahmen beziehen. Hierbei spricht man oft von einer schenkungsgleichen Überlassung mit Nießbrauch.
Vorteile:
- Steuerliche Entlastung
- Nutzung bleibt beim bisherigen Eigentümer
- Frühzeitige Vermögensregelung
Tipp: Lassen Sie den Vertrag notariell beglaubigen und steuerlich prüfen – insbesondere bei vermieteten Objekten.
Steuerliche Aspekte der Immobilienübertragung
Bei der Übertragung von Immobilien sollten die steuerlichen Folgen stets sorgfältig geprüft werden. Je nach Art der Übertragung – ob Verkauf, Schenkung, Erbschaft oder Überlassung – gelten unterschiedliche Steuerarten und Freibeträge. Beim Verkauf fällt Grunderwerbsteuer an, ein Freibetrag besteht hier nicht. Bei Schenkungen und Erbschaften profitieren Kinder hingegen von einem Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann. Bei einer Überlassung hängt die steuerliche Behandlung vom gewählten Vertragsmodell ab. Eine frühzeitige Planung gemeinsam mit Steuerberater, Notar und Immobilienexperten hilft, steuerliche Nachteile zu vermeiden.
So gelingt Ihnen die sichere Immobilienübertragung
1. Ziele festlegen: Möchten Sie Geld erhalten, Steuern sparen oder Familie absichern?
2. Art der Übertragung wählen: Verkauf, Schenkung, Erbschaft oder Überlassung?
3. Experten einbinden: Notar, Steuerberater und Möwe Immobilien als Partner.
4. Dokumente prüfen: Grundbuch, Energieausweis, Teilungserklärungen etc.
5. Vertraglich absichern: Wohnrechte, Nießbrauch oder Rückforderungsklauseln schriftlich regeln.
Fazit: Immobilienübertragung – eine Frage der Planung und Beratung
Die Übertragung einer Immobilie ist ein sensibler und oft emotionaler Prozess, der gut überlegt und professionell begleitet werden sollte. Egal, ob Sie verkaufen, schenken oder vererben möchten – mit der richtigen Vorbereitung vermeiden Sie steuerliche Nachteile, sichern sich ab und schaffen klare Verhältnisse.
Möwe Immobilien unterstützt Sie dabei mit Fachwissen, Erfahrung und viel Feingefühl – vom ersten Gespräch bis zur rechtssicheren Übergabe.
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