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Rostock, den 16.01.2025

Unterschied Marktwert und Verkehrswert – Was Sie wissen müssen

Bei der Immobilienbewertung stößt man häufig auf die Begriffe Marktwert und Verkehrswert. Doch was verbirgt sich genau hinter diesen Begriffen, und warum ist es wichtig, den Unterschied zu verstehen? In diesem Artikel erläutern wir die wesentlichen Unterschiede und klären, wie beide Werte bei der Immobilienbewertung eine Rolle spielen.
Immobilie bewerten

Was ist der Marktwert?

Der Marktwert einer Immobilie ist der Wert, den ein Käufer auf dem freien Markt bereit ist, für eine Immobilie zu zahlen, wenn diese unter normalen Marktbedingungen angeboten wird. Dieser Wert basiert auf Angebot und Nachfrage und wird stark von aktuellen Marktbedingungen beeinflusst.
Einflussfaktoren:
- Lage: Zentrale oder stark nachgefragte Gebiete erhöhen den Marktwert.
- Zustand und Ausstattung: Gut gepflegte Immobilien mit moderner Ausstattung erzielen in der Regel einen höheren Marktwert.
- Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Eine stabile Wirtschaft und niedrige Zinsen fördern die Nachfrage und steigern den Marktwert.
Der Marktwert ist also ein subjektiver Wert, der je nach Käufer und Verkäufer schwanken kann. Er kann durch Verkaufsverhandlungen und individuelle Präferenzen stark beeinflusst werden.
Erfahren Sie alles über den Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert. Wir erklären, wie beide Werte ermittelt werden und wann Sie welchen Wert benötigen.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert (häufig auch als Verkehrswert im rechtlichen Sinne bezeichnet) ist der Wert einer Immobilie, der in einer normalen Marktlage unter Beachtung gesetzlicher Rahmenbedingungen erzielt werden kann. Anders als der Marktwert, der mehr von individuellen Faktoren abhängt, wird der Verkehrswert auf Grundlage von objektiven und rechtlichen Vorgaben ermittelt.
Wichtige Merkmale des Verkehrswerts:
- Er ist die Grundlage für steuerliche und rechtliche Belange (z. B. Erbschaft, Scheidung).
- Der Verkehrswert berücksichtigt auch besondere rechtliche Aspekte, wie etwa die Bebaubarkeit eines Grundstücks oder bestehende Mietverhältnisse.
Der Verkehrswert wird daher in der Regel von einem Gutachter ermittelt und spielt eine Rolle bei behördlichen oder rechtlichen Verfahren. Er dient nicht der individuellen Preisfindung, sondern ist ein objektiver Wert, der als Grundlage für Verhandlungen oder Steuerberechnungen verwendet wird.

Hauptunterschiede zwischen Marktwert und Verkehrswert

1. Subjektivität vs. Objektivität:

Marktwert: Subjektiv und abhängig von den aktuellen Marktbedingungen und individuellen Verhandlungen.
Verkehrswert: Objektiv und basiert auf gesetzlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen.

2. Zweck der Bewertung:

Marktwert: Wird häufig für Kaufverhandlungen, Verkauf oder die Festlegung von Mietpreisen verwendet.
Verkehrswert: Wird insbesondere für steuerliche Zwecke, im Rahmen von Erbschaften, bei Scheidungen oder bei der Festsetzung von Hypotheken verwendet.

3. Einfluss von Marktbedingungen:

Marktwert: Kann durch äußere Faktoren wie die aktuelle Nachfrage nach Immobilien, Zinsen und wirtschaftliche Lage beeinflusst werden.
Verkehrswert: Weniger flexibel und nicht direkt von kurzfristigen Marktbedingungen betroffen.

Wie werden Marktwert und Verkehrswert ermittelt?

Marktwert:

Die Ermittlung des Marktwerts erfolgt in der Regel durch eine Vergleichswertmethode, bei der die Immobilie mit ähnlichen, kürzlich gehandelten Objekten auf dem Markt verglichen wird. Dabei werden die Größe, Lage, Ausstattung und andere Merkmale berücksichtigt. Es gibt auch Online‒Bewertungstools, die eine erste Einschätzung des Marktwerts basierend auf aktuellen Marktdaten bieten.

Verkehrswert:

Der Verkehrswert wird hingegen oft von einem professionellen Gutachter oder einem Immobilienbewertungsexperten ermittelt. Dabei kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz, darunter:
- Ertragswertverfahren (bei vermieteten Immobilien)
- Sachwertverfahren (bei Gebäuden, die keinen Mietertrag abwerfen)
- Vergleichswertverfahren (bei ähnlichen Objekten)
Im Unterschied zum Marktwert fließen beim Verkehrswert auch rechtliche und steuerliche Aspekte mit ein, sodass der ermittelte Wert eine rechtliche Bedeutung besitzt.

Wann benötigen Sie den Verkehrswert oder Marktwert?

- Marktwert: Benötigen Sie eine Einschätzung für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie, können Sie den Marktwert durch eine Online‒Bewertung oder durch einen Immobilienmakler ermitteln lassen.
- Verkehrswert: Wenn es um Erbschaft, Scheidung oder Steuerfragen geht, benötigen Sie den Verkehrswert. Auch Banken verlangen häufig einen Verkehrswert, wenn Sie ein Darlehen aufnehmen möchten.
Erfahren Sie alles über den Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert. Wir erklären, wie beide Werte ermittelt werden und wann Sie welchen Wert benötigen.

Fazit:

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Marktwert und der Verkehrswert unterschiedliche Bewertungsansätze darstellen, die jeweils für verschiedene Zwecke wichtig sind. Der Marktwert bietet eine flexible, marktorientierte Einschätzung, während der Verkehrswert eher objektiv und rechtlich relevant ist. Es ist wichtig zu wissen, welcher Wert für Ihre spezifische Situation benötigt wird, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
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