Rostock, den 15.05.2025
Verkehrswert: So bestimmst Du den realistischen Immobilienwert
Ob Du eine Immobilie kaufen, verkaufen oder finanzieren möchtest – der Verkehrswert spielt dabei eine zentrale Rolle. Er bildet die objektive Grundlage für Preisverhandlungen, Gutachten und Kreditentscheidungen. Wenn Du weißt, wie der Verkehrswert ermittelt wird und welche Faktoren ihn beeinflussen, verschaffst Du Dir einen entscheidenden Vorteil.
In diesem Artikel erkläre ich Dir einfach und verständlich, was der Verkehrswert bedeutet, wie er berechnet wird und wie Du ihn in der Praxis richtig einschätzt und nutzt.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert – manchmal auch als Marktwert bezeichnet – ist der Preis, der bei einem Verkauf einer Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielt werden kann. Er ist im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) rechtlich definiert.
Das bedeutet: Der Verkehrswert spiegelt den wahrscheinlichen Verkaufswert wider, den Du zum Bewertungszeitpunkt erzielen würdest – unabhängig davon, ob Du tatsächlich verkaufen möchtest.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Die drei gängigen Bewertungsverfahren
Bei der Verkehrswertermittlung kommen in Deutschland drei Verfahren zum Einsatz – je nach Immobilienart und Verwendungszweck:
1. Vergleichswertverfahren
Ideal für: Eigentumswohnungen oder Grundstücke
Hier wird Deine Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten verglichen. Lage, Größe, Ausstattung und Zustand fließen dabei in die Bewertung ein.
2. Ertragswertverfahren
Ideal für: vermietete Immobilien
Hier stehen die zu erwartenden Mieteinnahmen im Fokus. Davon werden Bewirtschaftungskosten und der sogenannte Liegenschaftszinssatz abgezogen, um den Wert zu bestimmen.
3. Sachwertverfahren
Ideal für: eigengenutzte Häuser oder Sonderimmobilien
Dieses Verfahren betrachtet den Wert des Grundstücks und die Herstellungskosten der Gebäude abzüglich der Abnutzung.
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist nie statisch – er hängt von vielen Einflussgrößen ab. Hier einige der wichtigsten:
- Lage der Immobilie (Makro- & Mikrolage)
- Baujahr und Zustand (modernisiert oder sanierungsbedürftig?)
- Wohnfläche und Grundstücksgröße
- Marktsituation (Angebot & Nachfrage, Zinsniveau)
- Ausstattung (Balkon, Einbauküche, Fußbodenheizung etc.)
- Energieeffizienz (Energieausweis!)
Tipp: Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten von einem zertifizierten Sachverständigen ist vor dem Kauf oder Verkauf oft sehr sinnvoll – besonders bei Unsicherheit über den tatsächlichen Marktwert.
Warum ist der Verkehrswert so entscheidend?
Du profitierst bei:
- Kauf oder Verkauf: Du bekommst eine realistische Preisvorstellung und schützt Dich vor Über- oder Unterzahlung.
- Finanzierung: Banken bewerten Immobilien auf Basis des Verkehrswerts – er entscheidet über die Höhe Deines Darlehens.
- Erbschaft oder Scheidung: Bei der Vermögensaufteilung ist ein neutral ermittelter Verkehrswert unverzichtbar.
- Steuern: Auch das Finanzamt nutzt den Verkehrswert – z. B. bei der Grundsteuer oder Erbschaftssteuer.
Fazit: Verkehrswert – Deine Basis für sichere Entscheidungen
Wenn Du den Verkehrswert kennst, bist Du klar im Vorteil – egal, ob Du Deine Immobilie verkaufen, kaufen oder bewerten lassen willst. Er sorgt für Transparenz, schützt Dich vor Fehlentscheidungen und hilft Dir bei Verhandlungen auf Augenhöhe. Nutze ihn als Fundament für kluge Immobilienentscheidungen – am besten mit einem starken Partner wie MÖWE Immobilien an Deiner Seite.
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