Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert – manchmal auch als Marktwert bezeichnet – ist der Preis, der bei einem Verkauf einer Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielt werden kann. Er ist im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) rechtlich definiert.
Das bedeutet: Der Verkehrswert spiegelt den wahrscheinlichen Verkaufswert wider, den Du zum Bewertungszeitpunkt erzielen würdest – unabhängig davon, ob Du tatsächlich verkaufen möchtest.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Die drei gängigen Bewertungsverfahren
Bei der Verkehrswertermittlung kommen in Deutschland drei Verfahren zum Einsatz – je nach Immobilienart und Verwendungszweck:
1. Vergleichswertverfahren
Ideal für: Eigentumswohnungen oder Grundstücke
Hier wird Deine Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten verglichen. Lage, Größe, Ausstattung und Zustand fließen dabei in die Bewertung ein.
2. Ertragswertverfahren
Ideal für: vermietete Immobilien
Hier stehen die zu erwartenden Mieteinnahmen im Fokus. Davon werden Bewirtschaftungskosten und der sogenannte Liegenschaftszinssatz abgezogen, um den Wert zu bestimmen.
3. Sachwertverfahren
Ideal für: eigengenutzte Häuser oder Sonderimmobilien
Dieses Verfahren betrachtet den Wert des Grundstücks und die Herstellungskosten der Gebäude abzüglich der Abnutzung.
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist nie statisch – er hängt von vielen Einflussgrößen ab. Hier einige der wichtigsten:
- Lage der Immobilie (Makro- & Mikrolage)
- Baujahr und Zustand (modernisiert oder sanierungsbedürftig?)
- Wohnfläche und Grundstücksgröße
- Marktsituation (Angebot & Nachfrage, Zinsniveau)
- Ausstattung (Balkon, Einbauküche, Fußbodenheizung etc.)
- Energieeffizienz (Energieausweis!)
Tipp: Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten von einem zertifizierten Sachverständigen ist vor dem Kauf oder Verkauf oft sehr sinnvoll – besonders bei Unsicherheit über den tatsächlichen Marktwert.
